巨屌 推特 北京买房：理清想路，购房提倡1469|房钱|租房|房价|月供|学区房|北京市
发布日期：2025-04-20 03:36 点击次数：182
巨屌 推特
北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“大众”，只用二十年实战训诲帮大众答疑解惑。
一
Q:
能否恢复一下我的狐疑？女儿在国贸上班，咱们老两口想给女儿在北京买套屋子，也看了一段双井片区和一号线八通线邻近600万驾御的屋子，但弥远没开始，纠结在于不知谈咱们能承受多大的贷款压力？
刻下咱们老两口刚退休两年，两东谈主共计退休金每月有2.6万元，女儿每月能承担月供一万元，全家现存一谈现款（含公积金）进款270万元。在通州有一套小商住也就值80万（刻下有房钱收益每月3000元）。另外皮银川和北海有两套住宅刻下价值也就300万元，属于咱们自住的，刻下王人不行变现。
我就吃不准，像咱们这种情况，能够承担多大的贷款额度，买什么价位的屋子才合适。因为咱们也要享受退休生存，年纪也大了，不行承受太大风险。根据您的训诲，您能给个合理化提倡吗？
A：
1、贷款压力，这外东谈主奈何好评估啊？尤其是退休后的，得看我方的忽地和健康情况。
2、旧例是一半收入。或者也可以先用本钱法筹办，即是扣除每月生存+失业养生+医疗储备金之后，表面上王人可以手脚无压力的月供。
其次可以用参照法，也即是参考邻近同等家庭的退休金。比如邻近退休家庭大多退休金共计1.3万，也能保证平日生存+医疗，那您家就至少能拿出2.6-1.3=1.3的月供无压力。
另外退休金是必定奴隶经济+物价水平增长的，而月供在利率莫得转念的情况下是不变的，即便涨利率也不会太高，是以可以再增多一些月供数目。比如1.3增多为1.4或1.5，以不影响当今的生存为圭臬。
3、买若干价位的，如果女儿能承担1万无风险，您二位以1.3万为补贴，那以270万首付，买600万的就挺合适啊。况且是20年贷款周期的，亦然给我方留住余量。如果不留近几年的余量，那可以放大杠杆，买800万的也不算多大风险，贷款在500来万驾御，这样在双井这种板块能买到更宜居或投资性更强的。
仅供参考。
二
Q:
我问个傻问题啊，假定，房价不涨了，看守近况。那一套500万的屋子还有50年的产权，每年即是10万块，每个月8000块。而我当今如果有500万，每年存银行的利息王人至少10万块，是不是正巧能脱色房租啊！
况且这500万照旧我的，对不对？而当今一套500万的屋子王人租不到8000块，7000块就差未几了，也即是我每个月还能省下1000来，您合计呢？
A：
1、我没太看懂您什么趣味，是租房比买房合算的趣味是吧？那如果是这个趣味，您算的账就没问题，按我方的想法实行呗。
2、不外我指示几个可能性吧。率先是北京的房价既有可能涨也有可能跌，但从历久来看，高潮的可能性大于50%，因为货币会逐年增多。那货币就没什么增值的可能性的，只会跟着超发而通胀。
或者这样说，如果货币欠亨胀，房价就不会涨，而如果房价涨了，就诠释货币贬值了。那您就我方判断吧，货币是贬值的可能性大，照旧保值的可能性大？如果认为货币能保值就租房，折服占低廉。
3、银行利息即是钱的价钱，钱越多就诠释钱就越不稀缺，利息就会越低。而利息亦然经济社会中多样投资的平均收益，如果钱越来越难赚，利息就会更低。
在近20多年来，自从日本发明了量化宽松和零利率+负利率之后，由于并莫得产生什么太大的损伤，是以泰西列国也王人效仿过。那后果即是没东谈主再怕超发了，像8/90年代动辄10%以上的高利率也就再也不会重来了。
而中国刻下仍然是低息通谈之中，利率还有进一步下调的可能。那您就进行判断吧，认为利息会涨就租房，把钱存银行折服能占低廉。
4、然后还说少量，在职何一个大城市中，房钱王人是跟着CPI通胀而高潮的。或者说只若是工资高潮，那房钱就涨，或前或后的结果王人通常。
这能解释为什么在各大城市中，房钱占工资的比例一直王人是30%驾御了吧？全宇宙王人差未几，就因为这是当然变成的经济磋商，很难调动。
那您就判断这当今7000的房钱是否会高潮吧？毕竟50年呢，千万别到本领是：东谈主还在，屋子也在，但钱不够了。
5、还少量，您说的50年是地盘产权，不是屋子的产权。而就算地盘到期之后亦然自动续的，到刻下为止莫得法律说要再交地盘出让金。是以这所谓的年限无所谓，除了喷子以外没东谈主当事儿。
是以您就查查《物权法》吧，如果能找到地盘到期后的不利法律，那就租房，也折服占低廉。
6、其他我就未几说了，还有不少呢，但掰扯起来无休无止。先聊这些吧，
仅供参考。
三
Q:
想商榷一放学区房的问题。家里有两个小孩，老迈本年25年入学。刻下住大兴旧宫，两东谈主一个在南方上班，一个在国贸上班。
刻下是想从头买一个学区房，小两居或者三居，手里有现款500多，不贷款或者少贷款。之前看的比拟多的是西城的陶白和东城的龙体。龙体相对距离国贸比拟近一些，也曾基本上看了一圈了，一些次新小区两居还达不到，老破小的话刻下比拟心仪龙潭北里的两居。关联词如果买两居的话，没法跟老东谈主一块住，需要另外租屋子。三居的话总价高一些需要贷款。
嗅觉当今的处所，不太想买总价高的学区房，况且买了按老二上学至少得执有4年，很怕砸手里。望望章哥能不行再给分析下，理欲望路。
A：
1、本年入学，这王人三月了，这会儿换学区可够弥留的。不贷款还行，贷款的话死心好时辰吧。
2、不买总价高的学区房，但总价不高的王人溢价高啊。就因为良善这价位区间的家庭多，也就推高了溢价比例，居住的性价比也就裁减了，同期增多了岑岭期当年之后的保值风险。
执有四年，也即是2029年开始是吗？砸手里折服不至于，但溢价部分有可能受影响，毕竟来岁即是入学东谈主数的拐点了，到本领看战略是否援助学区房吧。
3、想路虽然是先细目行政区了，东城和西城到刻下为止的西宾方法不通常，莫得哪边更好，但得看我方情况恰当何处。
旧例提倡是天牛娃在西城，有八少八素，女生有华女，比在东城的渠谈多，天牛娃占低廉。其他的就看自家情况了，追求直升的在陶白，公谈派位的在龙体。想鸡娃的虎妈在西城更合适，佛母在东城的压力相对小。
4、屋子来讲其实差未几，双方的溢价率基本疏浚，看房的本领可以筹办一下具体房源的，同等情况下选溢价低的就行。
5、其他我好像也没什么可分析的，基本即是这近况，也曾这会儿了就尽快定吧，别迟误了。先细目行政区，然后是学区，终末是屋子，溢价率不难筹办，中介王人懂，我方算也行。
仅供参考。
四
Q:
讨教，我正谈判作念房产置换，800万的总价，讨教保利西山林语和百旺茉莉园哪个合适？两个小区的距离收支不远，但价钱差了挺多的。从我的角度虽然是想买西山林语了，但也谈判到保值的问题。
讨教在您看来能否有个折中的决议，比如别的小区或屋子？再或者说在您看来，西山林语当今属于超跌的价位吗？当今动手合适吗？
A：
1、哪个合适，屋子是用来住的，虽然是我方可爱的更合适了。毕竟这是改善的置换，不是上车盘必须更沉稳保值。况且800万的总价也挺高，虽然是买我方可爱的更合适了。
2、两个小区价钱差的多是因为地段儿的价值，单从屋子来讲的本钱是差未几的。是以这看我方更青睐哪方面吧，沉稳居住就买西山林语，沉稳配套就买茉莉园。不外茉莉园800的户型未几吧？尽量隐私带硬伤的。
3、折中决议，这我没什么提倡。或者说哪方面的折中啊，是地段，价钱，照旧户型面积？再或者是学区学校？也即是单从某个方面来说是可以折中的，但空洞起来没什么折中了，很难兼顾。
4、西山林语是否超跌，我也不知谈，当今我王人不知谈是什么价钱。这可以我方算算租售比，以800万来说应该是三居吧？用总价除以预估房钱，如果是在700驾御就可以算比拟低，700之内就可以算超跌了，也即是房钱如果能租到1.2万以上就算性价比挺高的。
5、如竟然的超跌了就合适动手啊，这让当地中介给算算也行，然后和之前的走势对比一下。
仅供参考。
五
Q:
讨教，咱们是刚需买房，女儿看上了知春路的82号航天大院，不算太老，但太贵了，70平的报价900多万，咱们嗅觉真实有些不值。但女儿是看好了学区和邻近配套，认为就这里的屋子算比拟可以的。这套房据了解是这业主2020年700多万买的，您认为还有砍价的空间吗？能砍若干？咱们真实是不懂。
A：
1、82号院是航天五院的寝室区，一般不叫航天大院。
2、900多万可不太好谈刚需了，这在北京是典型的改善预算了，各项兼顾才更合适。一般5/600万或以下的总价才算刚需，而您家既然是挺高预算，如果没买到我方舒坦的那虽然有些嗅觉不值了，我很相识。
3、我不知谈能砍若干，这唯有当地中介熟习。不外这是2020年700多万买的？当今能报价900多万？不太可能，那时没这样低廉。或者说这700多万可能是过户时挑升作念低的价钱，是为了省税，别信赖，这价钱折服不对。
4、其他我好像说不出什么似的，既然是女儿看好了，那外东谈主说什么也辞别适啊。又莫得其他的小区或屋子作念比拟，我真实不知说什么。况且价钱我也不熟习，真实帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
讨教，我住**小区**楼，最近有两家新买房的装修，一家在我楼上一家在我隔邻，楼上的凿地板隔邻的砸墙，声息震耳欲聋，严重影响到我家的生存和休息时辰。我向物业和居委会王人投诉了，但他们说装修的报备了，况且也王人在法例时辰内是以管不了。我又找了派出所，但他们说也没目标，如果是在法例时辰内就只可劝告，但如果不听也没目标。
关联词这确乎严重的影响我的生存了，我问他们还多万古辰，隔邻的说一星期，楼上的说不知谈，因为这家复式的楼上还没出决议呢，如果安地暖的话也得砸，不安地暖的话好点。
我想讨教难谈这就没东谈驾驭了吗？设置商盖楼如果扰民的话能够投诉罚金，难谈卖房之后就没东谈驾驭了吗？
爱恋完整版在线观看A：
1、表面上是有东谈驾驭的。北京住宅区，白昼装修的杂音圭臬是“55分贝”。如果能讲授对方超出了这个圭臬，那可以向12345投诉举报。或者径直找环保监察大队，电话在网上搜。
2、但这有个难点，即是奈何讲授邻居的杂音超越55分贝啊？东谈主家来检查的本领若是没施工奈何办？
要不您可以我方买个检测仪，手执的没若干钱，好像几百吧。但这是否能当字据我说不好，毕竟是个东谈主活动，只怕具备法律遵守。是以东谈主家解决部门有可能仍然仅仅来劝告一下，很难说能有多大成果。
而如果找专科机构检测的话，似乎没必要似的。主若是一般王人得拖好几天，有这功夫不祥邻居们王人砸罢了，那就没真义了。
3、浅易即是这情况吧，折服是有东谈驾驭，但前提是“谁观点谁举证”，得有检测的数据，不然东谈主家只怕能达到您的渴望值。要不您再打12345问问吧，望望是否必须提供分贝数据？
仅供参考。
良善“章哥说买房”大众号巨屌 推特，有房产关系问题可以向我发问。
